dssair1Tourismus gegen Alltag

Nach dem Durchhänger bei der Coronavirus-Pandemie hat das Airbnb-Modell seine globale Präsenz konsolidiert. Auch im Baskenland. Vor allem in Donostia ist der Aufwärtstrend schneller als vor den Einschränkungen. In einer Studie wird auf den unzu-reichenden Charakter der aktuellen Tourismus-Verordnung hingewiesen und vor den Folgen des ungehemmten Wandels von Mietwohnungen zu Tourismus-Wohnungen gewarnt, die den Charakter der Stadt und die Lebenswelten in vielen Stadtteilen verändern könnten.

Der Begriff "Airbnb-Effekt" wurde erstmals vor etwa fünf Jahren verwendet. Es war 2017, mehrere Städte weltweit äußerten bereits die Besorgnis über die Konsequenzen, die diese Plattform, neun Jahre zuvor in San Francisco (USA) gegründet, in der Gesellschaft ausgelöst hatte.

Ursprüngliches Ziel von Airbnb war es angeblich, den Kontakt zu erleichtern zwischen Nutzern, die eine Wohnung oder ein Zimmer anbieten, und anderen, die etwas zu mieten suchen. Doch diese Begründung wurde bald verwässert. Angesichts der großen Rentabilität (Gewinnspanne) erkannten viele Eigentümer von Immobilien die ideale Formel für ein zusätzliches Einkommen. Die Folgen dieser Entwicklung, auch im engeren Umfeld, wurden auf die lange Bank geschoben. (1)

Im Jahr 2023, unter dem Eindruck, dass die Pandemie vorbei ist, sollten die gesammelten Daten über die Auswirkungen des Airbnb- und Tourismus-Phänomens erst zum Nachdenken und dann zum Reagieren anregen. Die bisher beobachteten Konsequenzen sind sicherlich besorgniserregend, weil sie das Gleichgewicht der Städte und ihrer Nachbarschaften bedrohen: Gentrifizierung, Wohnungskrise und Immobilien-Spekulation, um nur einige Beispiele zu nennen.

Baskenland im Blickpunkt

All dies klingt schon nicht mehr seltsam, auch nicht in Euskal Herria (Begriff für das gesamte und auf zwei Staaten verteilte Baskenland). Einige seiner Hauptstädte haben von Anfang an ein wachsendes Interesse auf sich gezogen, das Interesse wurde zur Ursache, dass sich die Präsenz von Airbnb konsolidiert hat (2) (3). Bis heute werden in Araba, Bizkaia und Gipuzkoa (Euskadi) auf diesem Portal 6.708 Immobilien angeboten. Davon befinden sich 1.659 in Donostia (span: San Sebastian). Mit anderen Worten: eines von vier Angeboten. Nur zwei baskische Städte haben in dieser Hinsicht mehr zu bieten als die Hauptstadt von Gipuzkoa: Biarritz (bask: Miarritze) und Angelu (bask: Angelu) mit 3.074 bzw. 1.859 Angeboten.

dssair2Ausgerechnet die Hauptstadt von Gipuzkoa hat sich das Kollektiv Haritik Hirira (Vom Faden zur Stadt), bestehend aus den Geographen Josu del Campo und Jon Macías, als Objekt für eine Studie ausgesucht. Die Realität anhand von Daten zu analysieren, sie zu vergleichen und Schlussfolgerungen zu ziehen ist das Ziel der Studie, die im Januar 2023 veröffentlicht wurde: "Der Airbnb-Effekt nach der Pandemie. Der Fall von Donostia auf dem Prüfstand".

Laut Studie wurde zwischen 2017 und 2018 mit mehr als 1.800 Anzeigen der Höchststand an Airbnb-Angeboten verzeichnet. Im März 2018 wurde eine städtische Verordnung erlassen, um Ordnung in das Phänomen zu bringen, das sich bis dahin explosionsartig und völlig unkontrolliert entwickelt hatte. Ein Jahr später waren es nur noch 1.437 Anzeigen (das heißt, viele illegalen wurden zurückgezogen). Und zwölf Monate später kam die Pandemie, die alles zum Stillstand brachte. Der Tourismus war keine Ausnahme.

Die geringste Anzahl von Angeboten wurde im Dezember 2020 verzeichnet: 1.311 Wohnungen. Doch jetzt, wo die Covid-19-Pandemie überwunden ist (oder dies so scheint), ist das Angebot allein im letzten Jahr um 15,93% gestiegen. "Es hat zwar nicht den höchsten jemals verzeichneten Wert erreicht, hat aber die Wachstumsrate überschritten, das erlaubt uns, den Trend zu erklären", schreiben die Autoren in ihrem Text. "Wir spürten, dass es eine Reaktivierung gab, aber offen gesagt waren wir von der Geschwindigkeit der Erholung überrascht", räumt Josu del Campo in einem Pressegespräch ein, um einige Aspekte der Studie zu kommentieren.

Nur zwei baskische Städte übertreffen Donostia in der Zahl der Ferienwohnungen: Biarritz und Angelu. Die Ausgleichsmaßnahmen, die in Ipar Euskal Herria angewendet werden, um dieses Phänomen zu dämmen, werden mit einigem Optimismus betrachtet

Die Wohnungskrise in Donostia lässt sich durch mehrere Faktoren erklären, aber die Tatsache, dass die Stadt den zweiten Platz in der Rangliste der Quadratmeter-Preise im spanischen Staat einnimmt, spielt sicherlich eine Rolle. Der Bericht befasst sich mit der Tendenz, dass Wohnungen nicht mehr in Langzeitmieten angeboten werden, sondern zur touristischen Vermietung, obwohl traditionelle Vermietung durchaus auch rentabel und langfristig sogar stabiler ist.

Dieser Prozess, so heißt es weiter, wird durch das Ertragsniveau erklärt. Wenn man sich die Daten ansieht, wird klar, warum: Zwischen 2017 und 2022 war der Preisanstieg für Tourismus-Wohnungen 2,5 Mal höher als der für Normalwohnungen, was die Nutzungs-Änderung ermöglicht und angetrieben hat.

Interessant ist, dass die teuersten Wohnungen in den Stadtteilen Miramón-Zorroaga (289,81 €) und Igeldo (256,04 €) zu finden sind, was sich durch die Art der Wohnungen (meist Villen) erklären lässt, während die billigsten in Altza (96 €) und Loiola (97,53 €) zu finden sind.

Keine gleichmäßige Verteilung

Der Bericht enthält einen Abschnitt über die "direkte Beziehung" zwischen der Lage der Miet-Objekte (zentral oder nicht) und dem Angebot. Vor sechs Jahren konzentrierten sich nach Angaben einer anderen Studiengruppe etwa 60% des Angebots auf das zentrumsnahe Stadtviertel Gros und das Zentrum selbst (einschließlich der Altstadt). Die Zeit hat die Verteilung des Kuchens verewigt: Im September 2022 ist dieser Anteil auf 64,68% gestiegen. "Daraus lässt sich schließen, dass das von Airbnb versprochene Angebot an alternativen Unterkünften weit von der Realität entfernt ist, da es den ohnehin schon erdrückenden touristischen Druck" in diesen Gebieten noch weiter verstärkt.

Es gibt immer mehr Professionelle, die Werbung machen. Mit anderen Worten, Personen oder Unternehmen mit mehr und besseren finanziellen Mitteln. Das bedeutet, dass sie eher in der Lage sind, Wohnungen an Land zu ziehen

Ein Abschnitt beschäftigt sich mit der Bevölkerung bestimmter Stadtteile und deren Einkommensniveau. Die Studie kommt zu dem Schluss, dass Menschen, die über Airbnb ein Zubrot suchen, um über die Runden zu kommen, in Donostia in der Minderheit sind. Denn in den Vierteln mit den niedrigsten Einkommen gibt es kaum Angebote. In den zentralen Gebieten mit den höchsten Mietpreisen werden dagegen bis zu 8% der Gesamtzahl der Immobilien auf der Plattform inseriert.

Die Daten lassen auch den Schluss zu, dass die 2018 in Kraft getretene Stadtverordnung (der regierenden neoliberalen und voll auf Tourismus setzenden PNV), die den Markt regulieren (aber nicht eindämmen) soll, bereits unzureichend ist. Vergleicht man die Daten aus dem Jahr 2021 (Pandemiezeit) mit denen aus dem Jahr 2022, so sind die Anzeigen mehr geworden. Der größte prozentuale Zuwachs (21,31%) ist in der Zone A, der gesättigten Zone zu verzeichnen, also genau in der Zone, die die größten Probleme aufweist. Es folgen Zone B (17,35%) und Zone C (12,4%). Mit anderen Worten: Der stärkste Anstieg ist in den Gebieten des Zentrums zu verzeichnen, die Angebote nehmen ab, je weiter es an die Peripherie geht.

"Die Stadtverordnung von 2018 hatte zu Beginn eine gewisse Wirkung, aber mit den aktuellen Daten in der Hand denken wir, dass sie trotz der Zonen-Einteilung der Stadt keine wirkliche Auswirkung mehr auf die Verteilung der Touristen-Wohnungen hat". Del Campo spricht sich für eine Änderung der Verordnung aus, da sich "die Realität geändert hat". Neben anderen Regeln teilt die Verordnung von 2018 die Stadt in Zonen. Zone A ist die von Tourismus gesättigte Zone, in der "zusätzliche Touristen-Unterkünfte sowie die Vermietung von Zimmern in normalen Unterkünften für touristische Zwecke vollständig verboten ist". In Zone B, auch bekannt als Zone mit hoher Nachfrage, ist die teilweise Nutzung eines Wohngebäudes für touristische Zwecke erlaubt, allerdings nach anderen Kriterien. In Zone C kann das Angebot an Touristenunterkünften erhöht werden. (4)

Selbstverteidigung

dssair3Betrachten wir zwei aktuelle Fälle in zwei Wohnblöcken im Viertel Gros (in der Usandizaga-Straße und in der San-Francisco-Straße). Deren Eigentümer-Versammlungen haben sich darauf geeinigt, die Tätigkeit von Touristen-Wohnungen in ihren Gebäuden zu verbieten, indem sie die Haus-Statuten einstimmig geändert haben. Im ersten Gebäude war bereits eine Tourismus-Wohnung in Betrieb, aber wenn die Eigentümer wechseln, würde die Lizenz ablaufen. Zu dieser Maßnahme sagt del Campo: "Es ist eine Möglichkeit, sie einzuschränken, aber ich glaube, die Beschränkungen sollten eher struktureller Natur sein und von der öffentlichen Verwaltung ausgehen, die für die Gewährleistung des Rechts auf Wohnung zuständig ist und über die entsprechenden Instrumente verfügt".

Als Beispiel führt er die Entwicklung in Ipar Euskal Herria an, dem französischen Baskenland, wo Ausgleichsmaßnahmen durchgeführt werden, mit denen "das Recht auf Wohnraum garantiert wird", sagt er. Die 2017 gegründete Gemeinschaft baskischer Ortschaften (Mancomunidad de Iparralde) beschloss 2022, dass jeder Anbieter einer Tourismus-Wohnung zum Ausgleich eine Normalvermietung anbieten muss. Durch eine Privatklage wurde dieser Beschluss wieder zu Fall gebracht und in anderer Form erneuert.

Mehr Wohnungen in weniger Händen

Die Rentabilität (Gewinnspanne) von Ferienwohnungen ist kurzfristig bis zu dreimal höher als bei Langzeitvermietungen, sagen Forscher unter Berufung auf mehrere Studien. Es ist kein Zufall, dass es Eigentümer mit mehr als zwei Wohnungen gibt. Zufall ist es ebenso wenig, dass es immer mehr Unternehmen gibt, die sich ausschließlich mit der Verwaltung von Wohnungen zum Zweck touristischer Vermietung befassen. Diese Wohnungen werden de facto vom Mietmarkt genommen, eingeschränkt werden die Möglichkeiten der einheimischen Stadt-Bewohner*innen, ein Lebensprojekt zu entwickeln, sei es als Familie oder individuell.

Drei Unternehmen fallen dabei besonders auf: The Rental Collection, Feel Free Rentals und Iberorent. Private Unternehmen wie diese erwerben oder übernehmen immer mehr Häuser, so dass sich der Wohnungsbestand in den Händen von immer weniger Eigentümern befindet. Ein Konzentrations-Prozess wie in der kapitalistischen Industrie oder beim Handel.

In dieser Hinsicht findet Josu del Campo es "bemerkenswert", wie sich das Profil der Anzeigenkunden nach der Pandemie verändert hat: "Es gibt immer mehr professionelle Anzeigenkunden. Das heißt, Leute oder Unternehmen mit mehr und besseren wirtschaftlichen Möglichkeiten. Das bedeutet, dass sie mehr Möglichkeiten haben, Wohnungen zu horten; sie haben bereits jetzt mehr Kontrolle über den Markt als vor der Pandemie. Wenn dies auf den Immobiliensektor übertragen wird, kann dies schwerwiegende Folgen haben", warnt er.

Privatunternehmen kontrollieren

Was sind die Risiken? Ein Blick auf die Daten zeigt: Auf Nutzer, die zwei oder mehr Wohnungen inserieren, entfallen 1.131 Anzeigen. "Mit anderen Worten: Obwohl diese Nutzer in der Minderheit sind (27,67%), haben sie die Mehrheit des Angebots in der Hand (68,17%). Anders ausgedrückt: Privatanbieter sind in der Mehrheit, aber die Kontrolle über den Markt liegt in den Händen von Privatunternehmen.

Ob es nun Hunderte oder Tausende von Wohnungen sind, die dem freien Markt entzogen werden, um Teil des Tourismus-Sektors zu werden, die Entwicklung hat folgende Konsequenzen: Das Angebot an Mietwohnungen schrumpft und die Preise steigen. Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Den Autoren der Studie zufolge "findet jedes Mal, wenn eine Wohnung von der Familienmiete zur Touristenmiete 'springt', implizit eine Verdrängung oder Vertreibung statt. Und dies", so die Autoren, "kann in den am stärksten touristisch geprägten Vierteln zu einem Bruch zwischen den Generationen führen".

Verlust von Wurzeln

Zwischen 2000 und 2020 haben die Stadtteile Zentrum (5,63%) und Gros (12,82%) die meisten Bewohner*innen verloren. Doch wenn wir das Zentrums-Gebiet in kleinere Einheiten aufteilen, sehen wir, dass auch die Altstadt (Alde Zaharra) unter dem Verlust von 8,12% seiner Bewohner*innen zu leiden hat, vor allem jüngere, die bei den steigenden Preisen nicht mehr mithalten können. Der Mangel an jungen Menschen wirkt sich zudem direkt auf das Durchschnittsalter in diesen Gebieten aus, warnen die Autoren. Im Zentrum sind es 49 Jahre, in der Alde Zaharra 46 und in Gros fast 50 Jahre. Neben der Vertreibung von Menschen erleiden auch die Zurückbleibenden weitere, nicht weniger bedeutende Verluste. In der Studie von Haritik Hirira wird darauf hingewiesen, dass "in den Nachbarschafts-Netzwerken Engpässe und Veränderungen der täglichen Gewohnheiten zu beobachten sind".

Wäre die Verteilung der Lizenzen für Tourismus-Wohnungen in Donostia homogener, "wären die Folgen vielleicht nicht so drastisch". Aber da sich 65% des Angebots auf das Zentrum, einschließlich der Altstadt, und das Barrio Gros konzentrieren, ist die Landschaft dort zwangsläufig in ständiger Veränderung begriffen. "Die Nachbarschafts-Netze, das Barrioleben, der Handel, das Wesen der Viertel und sogar das Vorhandensein und der Gebrauch der baskischen Sprache sind davon betroffen". Die Konsequenz ist unvermeidlich. Oder besser gesagt: es wurde nichts dagegen getan.

In diesem Sinne sind die emotionalen und psychologischen Verluste zu erwähnen, die bei einer Sättigung durch Tourismus auftreten. "Eine kürzlich durchgeführte Studie (Cocola-Gant, 2023) hat den Stresspegel von Menschen, die mit dem ständigen Kommen und Gehen von Touristen leben, sowie die Auswirkungen auf ihr Zugehörigkeitsgefühl festgestellt. Sie fühlen sich allmählich von ihren eigenen Vierteln entfremdet. Es wurde viel über den Preis oder die Folgen für den lokalen Handel geforscht, aber den emotionalen Auswirkungen dieses Phänomens auf die Menschen wurde wenig Aufmerksamkeit geschenkt".

dssair4Nachbarschaftsnetze, Alltag und das Wesen von Nachbarschaften werden in Mitleidenschaft gezogen. Es wird auch von emotionalen Verlusten berichtet, die die Wurzeln und das Gefühl der Zugehörigkeit beeinträchtigen.

Wie der Bericht im Abschnitt "Schlussfolgerungen" feststellt, hat die Umwandlung des Zentrums in eine Gärtnerei für Tourismus-Wohnungen (...) nicht nur Konsequenzen für den Wohnungsmarkt. Ein Stadtmodell, das sich ausschließlich den Wünschen und Bedürfnissen der Besucher*innen anpasst und die Stadt umgestaltet, befördert auch jene Nachbar*innen ins Abseits, die dazu beigetragen haben, die Viertel mit Leben zu füllen".

BiziLagunEkin

Auf der Grundlage der Studie hat die BiziLagunEkin-Plattform für den Rückgang des Tourismus eine Reihe konkreter Vorschläge ausgearbeitet und sie der Verwaltung vorgelegt. (BiziLagunEkin ist baskisch und bedeutet: Leben Freund Mit – Leben mit der Freund/in).

Als dringende Maßnahme wird zuallererst die "Überwindung der Logik der Zonen" gefordert, die in der genannten Stadtverordnung von 2018 festgelegt wurde (4). Es stimmt zwar, dass die Tourismus-Aktivität in bestimmten Vierteln größer ist, doch ist man in der Plattform der Meinung, dass die Touristifizierung die ganze Stadt betrifft und die Stadtgrenzen bereits überschritten hat, da auch Nachbarstädte bereits die Folgen zu spüren bekommen. Dort sind die steigenden Preise ebenfalls schwer zu ertragen.

Weiter wird von BiziLagunEkin gefordert, die Anhäufung von Immobilien zu begrenzen, die einen Nährboden für Bereicherung "durch Spekulation und touristische Vermietung" darstellt. Argumentiert wird, dass "die Kluft zwischen denjenigen, die am meisten haben, und denen mit den größten Notwendigkeiten immer größer wird". Gefordert wird ein Verbot, dass ein einziger Eigentümer mehr als eine Tourismus-Wohnung besitzen darf. In diesem Sinne fordern die Plattform ein Verbot der Tätigkeit von Unternehmen, die sich auf Tourismus-Immobilien konzentrieren.

BiziLagunEkin hält es für vorrangig, "einen öffentlichen Kontrolldienst zu gewährleisten, der für die Kontrolle der Einhaltung der Vorschriften verantwortlich ist und über die erforderlichen Mittel verfügt". Für ein Zurückschrauben des Tourismus hat BiziLagunEkin zwei Vorschläge auf den Tisch gelegt:erstens, eine Ausgleichsmaßnahme, wie sie bereits in Ipar Euskal Herria (Nord-Baskenland) in Kraft getreten ist, und zweitens "den Beginn von abnehmenden und auslaufenden Lizenzen" für den Übergang zu einem Szenario "ohne touristische Vermietung".

Die Plattform bleibt offen für den Dialog und betont die Dringlichkeit einer Debatte und konkreter Maßnahmen. Deren Ziel soll sein, "die Lebens-Bedingungen der Menschen in San Sebastian zu verbessern". Wer könnte das ablehnen? Bevor auch nur eine dieser geforderten Maßnahmen umgesetzt wird, gehen über Donostia weiter Schlagzeilen durch die Medien, wie die folgende: Es gibt mehr am Kauf einer Immobilie an der Concha-Bucht interessierte Millionäre als Kaufobjekte auf dem Markt, eine Warteliste ist die Folge.

ANMERKUNGEN:

(1) "Donostia y Airbnb, ¿una relación tóxica?" (Donostia und Airbnb - eine vergiftete Beziehung?), Tageszeitung Gara, 2023-01-22 (LINK)

(2) "Tourismus tötet Tourismus", Baskultur.Info, 2021-08-16 (LINK)

(3) "Gentrifizierung per Airbnb", Baskultur.Info, 2018-11-16 (LINK)

(4) "Reglamento para los pisos turísticos en San Sebastián con la nueva ordenanza municipal", Tageszeitung Diari Vasco, 2018-03-11 (LINK)

ABBILDUNGEN:

(1) Donostia (naiz)

(2) Donostia (naiz)

(3) Donostia (naiz)

(4) Donostia (gipuzkoa.digital)

(PUBLIKATION BASKULTUR.INFO 2023-01-23)

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