Krisen-Verwaltung
Die Regierung veröffentlichte am 30.9.2026 das erste der beiden Dekrete, die vom Ministerrat verabschiedet worden waren. Hintergrund sind die Proteste im ganzen Staat, die durch verschiedene Zwangsräumungen ausgelöst wurden. Vor allem der Fall der 87-jährigen Rollstuhl-Fahrerin Maricarmen hatte die schwere Wohnungs-Krise deutlich gemacht und zu massiven Protesten geführt. Z.B. soll der Vermieter dem Mieter eine Jahresmiete zahlen, wenn er beschließt, den Vertrag ohne triftigen Grund nicht zu verlängern.
Das BOE veröffentlicht an diesem Mittwoch und Donnerstag die beiden Wohnungsdekrete, die von der Regierung nach der Zwangsräumung der 87-jährigen Maricarmen in Madrid verabschiedet wurden.
Der erste Text mit 96 Seiten sieht unter anderem vor, dass Zwangsräumungen von schutzbedürftigen Personen bis zum 31. Dezember 2030 ausgesetzt werden, sofern keine alternative Wohnmöglichkeit besteht, wodurch die Gültigkeitsdauer des sogenannten „sozialen Schutzschilds“ verlängert wird. Zudem wird der Erwerb von Wohnraum durch „Geierfonds“ wie Blackstone für zwei Jahre eingeschränkt, wenn diese weniger als 70% des Schätzwertes zahlen. Diese Maßnahme erstreckt sich auch auf den Kauf ganzer Gebäude und kann nur umgangen werden, wenn diese für den sozialen Wohnungsbau bestimmt sind.
Regierungsquellen teilten mit, dass das zweite Dekret, in dem dringende Maßnahmen zur Stärkung der Stabilität von Mietverträgen für den Hauptwohnsitz verabschiedet werden, am 1. Oktober im Staatlichen Bulletin BOE veröffentlicht wird. Allerdings hat der Radiosender „Cadena Ser“ bereits am Mittwoch Morgen dessen Inhalt vorab bekannt gegeben. Zu den wichtigsten Neuerungen gegenüber dem bisher Bekannten gehört die Festlegung, dass sich ein Mietvertrag nach Ablauf der fünfjährigen Laufzeit grundsätzlich um weitere fünf Jahre verlängert. Will der Vermieter dies nicht, muss er seinen Mieter ein halbes Jahr im Voraus benachrichtigen und ihm eine Entschädigung in Höhe von 12 Monatsmieten für eine vergleichbare Wohnung zahlen, es sei denn, der Vermieter benötigt diese Wohnung für sich selbst oder für einen seiner Angehörigen. (*)
Außerordentliche Plenarsitzung
Aufgrund der Bedeutung dieser Maßnahmen hat die Regierung den Kongress gebeten, noch am Freitag (2.20.2026) eine außerordentliche Plenarsitzung einzuberufen, um beide Dekrete unverzüglich zu verabschieden. Die Ministerin für Wohnungswesen, Isabel Rodríguez, bezeichnete die Regelung als eine übergreifende Antwort auf die Wohnungskrise und appellierte an die Fraktionen, mit „Weitsicht und Großzügigkeit“ zu handeln.
Block 1: Erstes Königliches Dekret (Sozialschutz, Besteuerung und bezahlbares Wohnungsangebot)
Ausweitung des Schutzes vor Zwangsräumungen bis 2030 und Entschädigungen bei Zahlungsausfall
Der Erlass im spanischen Staatsanzeiger (BOE) legt fest, dass die Gerichte verpflichtet sind, das Verfahren auszusetzen, wenn der Zwangsräumungs-Beantrager ein Spekulationsfonds ist, selbst wenn ein rechtskräftiges Urteil vorliegt. Für alle anderen Eigentümer sind staatliche Entschädigungen bei Zahlungsausfall vorgesehen. Zudem ändert die Verordnung die Zivilprozessordnung, um die „außerordentliche Entlastung“ einzuführen – einen Mechanismus, der die autonomen Regionen verpflichtet, die Nichtzahlungen des Mieters zu übernehmen, wenn dieser keine alternative Wohnmöglichkeit hat und die Wohnung einem Kleinvermieter (mit weniger als zehn Immobilien) gehört, wobei der Staat dafür zuständig ist, den autonomen Regionen diese Kosten zu erstatten.
Maßnahmen gegen spekulative Käufe und „Geierfonds“
Das Dekret richtet sich ausdrücklich gegen Unternehmen und Fonds, die Immobilien zu spekulativen Zwecken erwerben, was die Regierung als unvereinbar mit der sozialen Funktion des Wohnraums ansieht. Der Erwerb von Wohnraum durch solche Unternehmen – mit oder ohne Rechtspersönlichkeit – wird bis zum 31. Dezember 2028 eingeschränkt, sofern sie weniger als 70% des markt-üblichen Schätzwertes zahlen. Diese Maßnahme erstreckt sich auch auf den Kauf ganzer Gebäude und kann nur umgangen werden, wenn diese für den sozialen Wohnungsbau bestimmt sind.
Verlängerung der Mietverträge um zwei Jahre und Begrenzung der Mietanpassungen
Der Text sieht vor, dass Mieter mit laufenden Mietverträgen eine außerordentliche Verlängerung sowie eine Begrenzung der Mietanpassungen bis zum 31. Dezember 2027 beantragen können. Um diese Maßnahme in Anspruch nehmen zu können, muss die Miete regelmäßig bezahlt worden , vor allem in den vorangegangenen acht Monaten. Der Vermieter muss der Verlängerung zustimmen, es sei denn, es werden andere Bedingungen vereinbart oder er weist nach, dass er die Wohnung tatsächlich für sich selbst oder für Familienangehörige benötigt. Was die Begrenzung der Mietanpassungen betrifft, so ist festgelegt, dass keine Erhöhung vorgenommen werden darf, wenn die Miete die gemäß dem Referenz-Preisindex-System geltende Höchstgrenze überschreitet. In allen anderen Fällen richtet sich die Erhöhung nach der Vereinbarung der Parteien; liegt keine neue Vereinbarung vor, darf sie 2% nicht überschreiten.
Steuerliche Änderungen für SOCIMI (Börsennotierte Aktiengesellschaft für Investitionen auf dem Immobilienmarkt) und Definition eines Spekulationsfonds
Im Kleingedruckten der Vorschrift werden solche Unternehmen als spekulativ eingestuft, deren Unternehmens-Zweck darin besteht, Immobilien zu einem Preis unter 70% ihres markt-üblichen Schätzwertes zu erwerben, um einen sofortigen Gewinn zu erzielen. Gleichzeitig wird der Steuersatz für SOCIMI auf 25% der erzielten Gewinne angehoben, wobei eine Ermäßigung zwischen 50% und 100% dieser Steuer nur dann gewährt wird, wenn die Gesellschaft einen Teil ihres Wohnimmobilien-Pportfolios für bezahlbaren Wohnraum bereitstellt.
Kontrolle von Ferienvermietungen und jährlicher Mietpreisstopp
Das Dekret verlängert die außerordentliche Frist bis zum 31. Dezember 2028 für bestehende Verträge, die vor diesem Datum auslaufen, wobei als Voraussetzung gilt, dass die letzten acht Mietzahlungen ordnungsgemäß geleistet wurden. Darüber hinaus sieht die Regelung einen Preisstopp bzw. eine Preisbegrenzung bei den jährlichen Vertrags-Anpassungen vor: Mieterhöhungen sind gemäß dem Referenzindex für Wohnraummieten (IRAV) auf 2% begrenzt, wenn die Miete unter dem Durchschnitt liegt; liegt der Mietbetrag hingegen über dem Referenzindex, darf der Vermieter keine Erhöhung vornehmen.
Um Vertragsbetrug zu verhindern, schreibt die Änderung des Gesetzes über städtische Mietverhältnisse (LAU) zudem vor, dass bei Abschluss eines Saisonmietvertrags ein tatsächlicher und nachgewiesener Grund vorliegen muss; das Fehlen eines Nachweises oder eine Dauer von mehr als 12 Monaten ohne Begründung führt automatisch dazu, dass der Vertrag als Dauer-Vertrag gilt. Was die Zimmervermietung betrifft, so darf die Summe der Mieten aus Teil-Mietverträgen für dieselbe Immobilie die Kosten des Gesamt-Mietvertrags für die gesamte Wohnung nicht übersteigen.
10% Mehrwertsteuer und Schließung illegaler Ferienwohnungen
Neben der Anwendung einer Mehrwertsteuer von 10% auf Ferienwohnungen ermächtigt die Regelung die Gemeinden, einen Aufschlag von bis zu 50% auf die Grundsteuer (IBI) für zu touristischen Zwecken genutzte Wohn-Immobilien zu erheben; dieser Prozentsatz kann auf bis zu 100% angehoben werden, wenn der Eigentümer vier oder mehr Immobilien dieser Art besitzt. Zudem ist vorgesehen, einen Aufschlag von bis zu 150% auf die Grundsteuer (IBI) für Wohnungen zu erheben, die länger als drei Jahre unbewohnt sind und deren Eigentümer mehr als zwei Immobilien besitzen.
Steuervergünstigungen zur Entlastung der Familien: 10-prozentiger Steuerabzug für Mieter
Die Initiative sieht einen Steuerabzug von 10% bei der Einkommensteuer für die Miete des Haupt-Wohnsitzes für diejenigen Mieter vor, die zwischen 50% und 60% ihres Einkommens für die Mietzahlung aufwenden. Dies betrifft Steuerpflichtige, deren Steuerbemessungs-Grundlage unter 33.000 Euro pro Jahr liegt; nach Schätzungen der Steuerbehörde könnten davon rund 1,6 Millionen Familien profitieren, was einer Ersparnis in Höhe einer Monatsmiete entsprechen könnte.
Anreize für Eigentümer, die auf bezahlbaren Wohnraum setzen
Es werden spezifische steuerliche Anreize für private Vermieter geschaffen, die sich dafür entscheiden, ihre Immobilien zu moderaten Preisen auf dem Wohnmietmarkt anzubieten, ohne spekulative Praktiken anzuwenden. So bleibt der allgemeine Steuerabzug von 50% für Eigentümer bestehen, und es wird eine Staffelung eingeführt, die bis zu 100% betragen kann, wenn der Vermieter die Miete für seinen Mieter um mehr als 5% senkt. Umgekehrt könnte der Steuerabzug auf 15% sinken, wenn der Vermieter beschließt, die Miete um mehr als 20% zu erhöhen. Diese Vorteile gelten für Eigentümer, die bereit sind, zu marktgerechten Preisen zu vermieten, und sind an das Förderprogramm des Wohnungsgesetzes gekoppelt.
„Tu Casa“-Programm zur Finanzierung der Erstwohnung und Preisobergrenze bei Wiederverkäufen
Der zinslose Kredit im Rahmen des „Dein Haus“-Programms wird vom Instituto de Crédito Oficial (ICO) unter der Zuständigkeit des Ministeriums für Wohnungswesen verwaltet und deckt die Anzahlung für die Hypothek bis zu einem Höchstbetrag von 50.000 Euro oder 20% des Immobilienwerts ab. Das Darlehen ist zinsfrei und sieht eine tilgungsfreie Zeit vor, die der Laufzeit der Hypothek entspricht (bis zu einer Obergrenze von 30 Jahren). Allerdings gilt für die auf diesem Weg erworbenen Immobilien eine Preis-Obergrenze bei Weiterverkäufen, die den um den Verbraucherpreisindex (VPI) angepassten Kaufpreis zuzüglich des Wertes der durchgeführten Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten nicht überschreiten darf.
Dauerhafter Schutz und Preisobergrenze für den staatlichen Wohnungsbestand
Die Regierung legt einen dauerhaften Schutz für die Wohnungen des staatlichen Wohnungsbestands fest, um zu verhindern, dass diese in Zukunft ihren Status verlieren oder für Spekulationszwecke genutzt werden. Im Falle des Verkaufs einer im Rahmen des „Casa 47“-Programms errichteten Immobilie schreibt die Regelung streng vor, dass der Verkaufspreis die für Sozialwohnungen (VPO) in der jeweiligen autonomen Region festgelegte Obergrenze nicht überschreiten darf.
Senkung der Mehrwertsteuer auf 4 % für den öffentlichen und geförderten Wohnungsbau
Das Dekret senkt die Mehrwertsteuer für den öffentlichen und geförderten Wohnungsbau auf den stark ermäßigten Satz von 4%. Diese Maßnahme nutzt steuerliche Anreize, um den Bau erschwinglicher Wohnimmobilien zu fördern und das verfügbare öffentliche Angebot schrittweise zu erhöhen.
Block 2: Zweites Königliches Dekret (Vertragliche Stabilität und parlamentarisches Verfahren)
Im Gegensatz zum ersten Dekret wurde dieser zweite Text mit weniger Verhandlungen im Vorfeld ausgearbeitet. Dennoch hat die Regierung den Kongress um Verantwortung und Unterstützung gebeten, um beide Vorschriften im außerordentlichen Plenum dringend zu verabschieden und die Maßnahmen in wirksame Lösungen für die Wohnungskrise umzusetzen.
Automatische Verlängerung von Mietverträgen
Das zweite Königliche Dekret sieht die automatische Verlängerung von Mietverträgen mit Ausnahme-Regelungen für besondere Umstände vor, um den Mietern mehr Stabilität zu bieten und vertragliche Unsicherheiten zu vermeiden. Der vorab veröffentlichte Text legt fest, dass sich ein Mietvertrag nach Ablauf der fünfjährigen Laufzeit grundsätzlich um weitere fünf Jahre verlängert. Will der Vermieter den Vertrag nicht verlängern, muss er seinen Mieter ein halbes Jahr im Voraus benachrichtigen und ihm eine Entschädigung in Höhe von 12 Monats-Mieten für eine vergleichbare Wohnung zahlen, es sei denn, der Vermieter benötigt diese Wohnung für sich selbst oder für einen seiner Familienangehörigen.
Der Vorschlag orientiert sich an europäischen Modellen und an der Philosophie des öffentlichen Systems „Haus 47“, bei dem Mietverträge für Laufzeiten von bis zu 75 Jahren abgeschlossen werden können. (*)
ANMERKUNGEN:
(*) “Der Vermieter zahlt dem Mieter eine Jahresmiete, wenn er beschließt, den Vertrag ohne triftigen Grund nicht zu verlängern”, Original-Titel: “El propietario pagará un año de alquiler al inquilino si decide no renovar el contrato sin causa justificada”, Tageszeitung El Correo, Autoren: Javier Arias Lomo und Salvador Vallejo. 2026-09-30 (LINK)
ABBILDUNGEN:
(*) Platzbesetzung Madrid (elpais)
(PUBLIKATION BASKULTUR.INFO 2026-09-30)
